君志合案例分享|虚假广告宣传导致商品房 买卖合同解除——陈景丹律师

君志合案情分析|虚假广告宣传导致商品房

买卖合同解除——陈景丹律师

引言

近期，河南君志合律师事务所陈景丹律师与同事共同代理了一起因虚假广告宣传导致的商品房买卖合同解除的案例（以下简称“本案”）。案件已经审结，也取得了较为满意的判决结果，但陈律师希望将其中涉及到的：“虚假广告内容是否对合同的订立与房屋价格的确定有重大影响”、“虚假广告宣传中关于附赠部分的未予实现是否构成开发商的根本违约”“房屋买卖合同解除后，贷款合同如何处理”等问题进行复盘、探讨，也将办案心得整理成文分享给大家，为日后各位商品房购买者、开发商在处理相似问题时提供一些解决问题的思路与方法，也为各位律师在办理相似案件时提供些许借鉴，这也将是本文存在的最重要意义。

 

（一）案情梳理

购房人A通过开发商B推介购买其开发的商品房。开发商B在售楼部展示广告牌中明确展示“附赠花园”、置业顾问口头向购房人A介绍中都明确承诺“附赠花园”，并通过向购房人A现场已完工的部分附赠的花园面积去强化宣传效果，但合同文本中未明确约定“附赠花园”事项。。但购房人A收房时，却发现承诺的附赠面积根本不存在，后经市场监督管理局认定，开发商B存在“附赠花园”的虚假广告行为，并对其处以行政处罚。后购房人A以“开发商未兑现小院承诺导致合同目的无法实现”为由，起诉请求解除商品房买卖合同、退还房款及贷款本息、赔偿损失。

（二）法院裁判要点

一审法院认为开发商B的违约行为仅属“轻微违约”，未支持解除合同，仅判决赔偿部分损失；二审法院则认定开发商B的虚假承诺对购房决策及价格有重大影响，构成根本违约，支持解除合同及相关诉求。

通过代理本案以及研究同类司法判例，我们得出结论：开发商的宣传广告能够构成合同内容，需要依约兑现该种承诺，商品房购买者需要充足证据证明该虚假广告内容对于合同订立以及房屋价格产生了重要影响，如能证明，则开发商的该种行为可以构成根本违约，导致商品房买卖合同解除并且贷款合同随之解除的法律后果。

（三）本案的争议焦点

争议焦点一：开发商的宣传内容是否构成合同内容？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容。”

本案中，开发商B的宣传具备以下特征：

1.内容具体确定：明确指向“一楼带小院”，且通过广告牌、口头承诺、现场展示等多形式强化；

2.影响合同订立与价格：购房人A所购一楼房屋单价显著高于同楼栋其他楼层均价，且与顶层附赠阁楼的房屋单价接近，足以证明小院承诺对价格有重大影响；

本案中，陈律师调取了开发商备案的该楼栋所有房屋的单价，并通过列表比对分析，得出购房者A所购房屋的单价高于同楼栋其他楼层的结论。

3.经行政机关认定为虚假宣传：市场监管部门已确认该宣传误导消费者，进一步印证其对购房决策的实际影响。

因此，二审法院认定该宣传构成要约，即使未载入书面合同，仍应视为合同内容，开发商B负有履行义务。

争议焦点二：开发商的违约行为是否构成根本违约？

根据《民法典》第五百六十三条第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。根本违约的核心在于违约行为是否导致合同目的无法实现。

本案中，购房人A购买一楼房屋的主要目的是满足养老需求，对一楼的“小院”有较高期待（如通过一期同类型房屋现场考察形成信赖）。开发商B未兑现小院承诺，导致房屋实际使用价值与宣传严重不符，直接影响购房人A的居住品质和合同目的实现。

一审法院认为“小院不影响房屋主要使用功能”“违约轻微”，但二审法院结合购房人A的购房动机（养老）、价格差异（一楼单价显著高于其他楼层）及宣传对决策的重大影响，认定开发商B的违约行为已超出“轻微”范畴，构成根本违约，购房人A有权解除合同。

争议焦点三：合同解除后贷款合同的处理

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二十条、第二十一条规定，商品房买卖合同解除后，担保贷款合同的目的无法实现，购房人可请求解除贷款合同；开发商应将收受的购房贷款本金及利息返还银行，购房款本金及利息返还购房人。

本案中，购房人A与第三人C的贷款合同以商品房买卖合同为基础，因开发商B的根本违约导致主合同解除，贷款合同目的无法实现，故二审法院支持解除贷款合同，并判决开发商B返还购房人A已付首付款及利息、已还贷款本息，同时向第三人C清偿剩余贷款本金及利息。

（四）最高院案例参照：司法对虚假广告导致合同解除的裁判倾向

最高人民法院案例库中“傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案”（案号：2023-07-2-091-007）与本案具有高度相似性。该案中，开发商承诺“买房送学区名额”未履行，法院认定该承诺具体明确且影响购房决策，构成要约，因未兑现导致合同主要目的（外孙入学）无法实现，支持解除合同。

两案共同体现司法实践对该类纠纷的裁判倾向：

1.广告内容的“要约”认定标准：重点审查宣传内容是否“具体确定”“影响合同订立及价格”，而非仅以未载入书面合同为由否定其约束力；

2.根本违约的认定：结合购房人实际需求（如养老、学区）判断违约行为是否导致合同目的落空，而非机械认定“不影响主要功能”；

3.消费者权益保护：强调开发商作为专业主体的诚信义务，对虚假宣传行为持严格否定态度，倾向于支持购房人解除合同并获赔合理损失。

（五）对商品房购买人的维权建议

第一、强化证据意识，固定宣传内容

购房时应要求开发商将宣传承诺（如赠送面积、学区、配套设施等）写入书面合同；若无法写入，需通过拍照、录像保存宣传资料（广告牌、沙盘、宣传册），并保留置业顾问口头承诺的录音、聊天记录等证据，必要时可要求开发商出具书面说明。

第二、及时投诉与行政救济

发现宣传与实际不符时，应立即向市场监督管理部门投诉，通过行政调查固定虚假宣传的事实（如本案中市场监管部门的行政处罚决定书可作为关键证据）。

第三、依法主张合同解除与赔偿

若开发商未兑现关键承诺，导致合同目的无法实现，可依据《民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条等规定，起诉请求解除合同，要求返还已付房款、赔偿利息损失及其他合理费用（如维修基金、已还贷款本息）。

第四、关注贷款合同的联动处理

解除商品房买卖合同时，应同步请求解除贷款合同，并根据司法解释要求开发商直接向银行清偿剩余贷款，避免因合同解除导致自身承担贷款债务。

 

结语

商品房买卖中，开发商的虚假宣传行为不仅损害购房人信赖利益，更破坏市场诚信秩序。司法实践通过严格认定“要约”标准、强化根本违约审查，为购房人维权提供了有力支持。购房人需注重证据保留与法律程序运用，依法维护自身合法权益。