君志合理论研讨|商品房消费者生存权与银行抵押权冲突下的权利涤除——以典型案例分析司法裁判逻辑

君志合理论研讨|商品房消费者生存权与银行抵押权冲突下的权利涤除——以典型案例分析司法裁判逻辑

引言

在房地产交易与金融借贷交叉领域，商品房消费者基于买卖合同享有的物权期待权与银行基于抵押登记享有的担保物权之间的冲突，始终是司法实践中的难点问题。此类纠纷既涉及《民法典》物权编关于抵押权公示效力的基本规则，又关乎《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）、以及2023年4月20日施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释[2023]1号对消费者生存权的特殊保护，更隐含着“物权公示对世效力”与“民生保障优先”两种价值的权衡。本文以笔者所办理的一起典型案例为样本，结合一、二审裁判要旨，深入分析法院在商品房消费者生存权与银行抵押权冲突中的裁判逻辑，探讨权利涤除的司法认定标准及实务启示。

一、典型案例梳理

（一）案件基本事实

张三作为普通购房者，于2021年5月29日与开发商（以下简称“开发商”）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定以200万元购买房产，用于家庭居住。合同签订后，张三于2021年5月29预交5万元，后分别于2021年6月5日、6月6日、6月13日、2022年2月20日、2月23日分多次支付全部房款200万元，并于2021年10月实际占有房屋，并持续缴纳物业费、水电费并完成装修。

开发商于2021年6月15日将包括案涉房屋在内的多套房产抵押给银行，用于担保其金融借款债务，并办理了抵押登记。因开发商未履行生效判决确定的还款义务，银行申请强制执行，法院于2023年4月查封案涉房屋。张三提出执行异议及执行异议之诉，主张其生存权应优先于银行抵押权，要求排除强制执行；银行则抗辩抵押登记在先，主张抵押权优先受偿。

（二）争议焦点提炼

本案核心争议聚焦于银行抵押权的公示效力与消费者生存权的民生保障价值如何权衡？由此也可以引出以下子问题：

（1）商品房消费者基于商品房买卖合同享有的生存权（物权期待权、居住权）能否优先于银行在先设立的抵押权，从而排除对抵押房产的强制执行？

（2）作为商品房消费者，在本次权利争夺战中，需要注意哪些核心因素？

（3）如果商品房消费者可以顺利排除执行，能否进一步涤除银行的抵押权，顺利办理房屋登记？

    基于上述三个问题，我们从二者之间的权利基础、价值排序、核心因素、司法事件等多维度进行拆解，以得到相对正确的答案和行之有效的操作方法。

二、二者之间权利冲突的法律基础与规范分析

（一）商品房消费者权利的法律基础：生存权与物权期待权的双重属性。

商品房消费者的权利并非典型物权，而是基于合法有效的买卖合同产生的债权，但因涉及基本居住需求，司法实践中对其赋予“物权期待权”的特殊保护。其法律依据主要包括：

《执行异议复议规定》第二十九条：明确金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议，若符合“查封前签订合法有效合同、用于居住且买受人名下无其他居住用房、已支付超过50%房款”三要件，其权利可排除执行。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条：进一步强调“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其权利优先于抵押权的，人民法院应予支持”。

上述规范的核心在于，将商品房消费者的居住权（生存权）纳入“基本民生保障”范畴，通过倾斜保护实现实质公平。

（二）银行抵押权的法律基础：物权公示效力与优先受偿权

银行抵押权的设立依据为《民法典》第三百九十四条、第四百零六条，其核心特征是“不转移占有”的担保物权，通过登记产生公示对世效力。抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，是金融债权实现的重要保障。

（三）冲突本质：形式公平与实质公平的价值平衡

抵押权的公示效力体现“形式公平”，强调交易安全与市场秩序；消费者生存权的倾斜保护体现“实质公平”，关注弱势群体的基本生存需求。两者冲突的本质是“形式正义”与“实质正义”的博弈，司法裁判需在两者间寻找平衡点。

三、司法裁判的核心逻辑：以张三案为样本，探究商品房消费者需要注意的核心因素。

（一）合同效力的认定：形式瑕疵不否定实质真实性

目前，法院对商品房买卖合同效力的认定，体现了“重实质轻形式”的裁判思路——即便商品房买卖合同形式上存在瑕疵或者缺乏商品房买卖合同书面形式，但只要能通过付款、占有等事实佐证交易真实性，仍应认定合同有效。

这一点，河南省高院执行裁决庭出台的《涉不动产异议之诉案件审理的若干问题》第10条也再次佐证该规定.“【书面买卖合同的范畴】案外人与被执行人就案涉不动产形成买卖合意，以认购书、网签备案或其他形式载明买卖主体信息、不动产基本情况、价款支付方式、交付时间等房屋买卖合同基本要素的，可以认定为书面买卖合同。案外人与被执行人虽未签订书面买卖合同，但以支付价款凭证、实际装修或出租等事实行为证明房屋买卖存在的，可以认为双方形成事实上的房屋买卖关系。”。

同时，许昌市中级人民法院在（2024）豫10民终360号生效判决书中也阐述了该观点：“一审法院以上诉人没有签订书面买卖合同也无合理说明以及查封时房屋仍然登记在被执行人名下为由，认为上诉人不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。对此，本院认为，案涉房屋买卖虽无正式的书面买卖合同，但书面买卖合同并非案外人异议之诉中排除执行的强制性要件，书面买卖合同的作用是佐证案外人房屋买卖的真实性。从上诉人提交的张某夫妇的收条中均记载收款系买房款，说明该款项的用途就是买房，且收条中的证明人也在一审庭审中出庭作证，故对案涉房屋买卖的真实性应当予以确认。”。

（二）消费者特殊保护要件的审查--“以居住为目的”是商品房消费者优先权行使的核心

法院认定“以居住为目的”的审查标准也逐步在放宽，也是与目前的结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条“同一设区的市或县级市范围内无其他住房”的规定，依据2023年1号文的规定，商品房消费者物权期待权的适用条件为“以居住为目的”，同时，结合人民法院案例库裁判案例观点（入库编号2024-07-2-471-010、入库编号2024-17-5-201-021），在对商品房消费者权益保护过程中，对消费者权益适用的条件，不应当机械理解为“买受人名下无其他用于居住的房屋”，当商品房消费者购买房产系用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，应当予以保护。如商品房消费者支付了全部购房款且实际占有，但是其购买房屋属投资经营用房，则仍不能对抗建设工程价款、抵押权等优先受偿。

同时，张三也确实在本案中向法院提交了名下无其他可供居住的房屋的不动产登记状态记录。

因此，在实践过程中，房屋性质、是否属于唯一住房并非商品房消费者优先权行使的判断标准，“以居住为目的”才是商品房消费者优先权行使的核心，如商品房消费者购买房屋属公寓、商住两用房屋，其购买目的仍为“以居住为目的”，则应当适用2023年1号文对其合法权益予以保护。

（三）商品房消费者的购买时间与银行抵押权形成时间的先后顺序。

     以张三案分析，商品房消费者购买该房产的时间先于银行办理抵押权的时间，该时间先后顺序也意味着商品房消费者在本次权利形成过程中的一个重要时间优势，该观点在最高人民法院（2019）最高法民申2834号案件中也得到印证：“根据生效判决认定的事实，在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的1××号、1××号、1××号、1××Ａ号、1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将前述案涉房屋出售给案外人周俊玉等人。锦城公司与周俊玉等人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但周俊玉等人已经支付价款并实际占有房屋。农行伊犁分行自认锦城公司向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，农行伊犁分行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是锦城公司，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案农行伊犁分行未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，原判决认定农行伊犁分行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。”，即银行作为金融机构，尤其是在抵押合同中占据相对优势的一方，应当比一般的民事主体负有更高的审慎义务。

法院最终支持张三的核心理由是：

张三的购房行为系“为满足基本居住需求”，且名下无其他可供居住的房屋，属于《执行异议复议规定》第二十九条保护的“商品房消费者”，其权利具有生存权属性，关涉社会公共利益。

银行作为专业金融机构，在设立抵押权时负有审慎审查义务，应通过现场查勘、查询网签备案等方式核实抵押房产是否已出售。本案中，银行未举证证明其尽到该义务，应自行承担风险。

四、权利顺位的权衡：生存权优先于抵押权的司法选择

司法实践中，支持商品房消费者的权利可以涤除银行的抵押权，顺利办理登记过户手续。

根据河南省高级人民法院官方公众号“豫法阳光”于2025年12月21日发布的“全款买房却因开发商抵押办不了证？买房人该咋办？”典型案例中，以案说法的形式明确了目前司法实务中对该类问题的观点，“本案中，曹某全款购买案涉房屋且无其他住房信息，属于以居住为目的购买房屋，符合上述司法解释规定，曹某享有的房屋交付请求权优先于某银行享有的抵押权，因某银行的抵押权阻却曹某交付请求权的实现，故法院判决某银行对案涉房屋涂销抵押权登记，并判决某房地产公司协助曹某办理不动产登记，以保障商品房消费者的基本权利。”

这一裁判逻辑体现了“民生保障优先于商业利益”的价值取向——当消费者的基本生存权与银行的商业抵押权冲突时，法律选择优先保护前者。

五、实务启示与风险防控建议

（一）对银行的启示：完善抵押权设立前的尽职调查

银行在办理房地产抵押时，应通过以下方式降低风险：

核查抵押房产的网签备案情况，确认是否存在已出售未过户的情形；

实地查勘房屋占有状态（如是否已装修、居住），要求开发商出具“未售承诺”并明确违约责任；

在抵押合同中约定开发商的“售房告知义务”，要求其在出售抵押房产前通知银行并将售房款优先用于清偿债务（《民法典》第四百零六条）。

（二）对开发商的启示：规范销售与抵押行为

开发商应避免“先卖后抵”的违规操作，若确需抵押已售房产，需取得购房人书面同意并将售房款提存或提前清偿银行债务（《民法典》第四百零六条）。同时，应规范收款流程，确保购房款直接进入监管账户或明确标注用途，避免因付款对象争议影响合同效力认定。

（三）对消费者的启示：强化证据意识与权利主张

消费者应注意留存购房合同、付款凭证（银行流水、收据）、交房证明（物业费、水电费缴纳记录）等关键证据，证明交易真实性及实际占有状态。若发现房产被抵押，应及时通过诉讼主张权利，避免因怠于行权导致权利受损。

结论

在商品房消费者生存权与银行抵押权的冲突中，司法裁判的核心在于“实质公平”的价值选择——当消费者符合“查封前签约、用于居住且无其他住房、已支付超过50%房款”三要件时，其生存权应优先于银行抵押权。这一规则既维护了基本民生保障，也通过课以银行审慎义务、规范开发商行为，平衡了各方利益。未来，随着《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等规范的细化，此类纠纷的裁判标准将更加清晰，为市场主体提供更明确的行为指引。

本文作者：陈景丹律师